W styczniu 2025 hotel butikowy “Pod Bukami” (nazwa zmieniona na życzenie właścicieli) — 20 pokoi w Sudetach Wschodnich — zamówił Gym Box 9×3 Premium za 99 900 zł brutto. Po 14 miesiącach od uruchomienia mamy dane: cena pokoju w górę o 8%, recenzje booking +0,3 punkta, ROI projektowane na 2,5 roku zostało osiągnięte w 22 miesiące. Poniżej rozkładamy projekt na czynniki pierwsze.
Sytuacja wyjściowa — hotel “Pod Bukami”
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Lokalizacja | Sudety Wschodnie, 8 km od popularnego szlaku |
| Liczba pokoi | 20 (w tym 4 apartamenty) |
| Średnia cena pokoju (2024) | 450 zł/noc |
| Obłożenie roczne (2024) | 60% |
| Liczba noclegów rocznie | 4 380 |
| Przychód roczny brutto z noclegów | 1 971 000 zł |
| Profil gości | 60% turyści weekendowi, 25% biznes (workation), 15% rodzice z dziećmi |
| Wcześniejsza oferta wellness | sauna fińska + jacuzzi (rok 2022), brak siłowni |
W audycie satysfakcji z 2024 r. 42% gości w ankietach pobytowych wskazało brak siłowni jako główny minus oferty. Z tego 18% napisało wprost, że “następnym razem wybiorą inny obiekt z opcją treningu”.
Wybór sprzętu — dlaczego Gym Box 9×3 Premium
Właściciele rozważali trzy opcje:
- Adaptacja piwnicy budynku głównego — koszt ~140 000 zł (skuwanie posadzki, wzmocnienia, izolacja, wentylacja, kominek wentylacyjny przez 3 piętra). Czas: 4 miesiące zamknięcia części obiektu.
- Pomieszczenie w nieużywanej oranżerii — koszt ~75 000 zł, ale temperatura zimą trudna do utrzymania, ryzyko wilgoci, brak wentylacji.
- Gym Box 9×3 Premium na działce za ogrodem hotelu — koszt 99 900 zł brutto + 8 000 zł posadowienia. Czas: 3 dni roboczych od dostawy do uruchomienia.
Wybrali opcję 3. Argumenty:
- ✔ Brak prac inwazyjnych w budynku głównym (nie zamykali pokoi),
- ✔ Możliwość zgłoszenia jako tymczasowy obiekt budowlany bez pozwolenia,
- ✔ Lokalizacja w lesie (sosny, podejście od ścieżki) → dodatkowy walor estetyczny do zdjęć w booking.com,
- ✔ Jeśli koncept nie zadziała — można sprzedać Gym Box na rynku wtórnym z zachowaniem 60–65% wartości po 3 latach.
Konfiguracja Gym Box
Wewnątrz 27 m²:
- Power rack z drążkiem podciągania,
- Sztanga olimpijska 20 kg + obciążenia 130 kg,
- Hantle regulowane 2,5–32 kg (parami),
- Wioślarz Concept2 RowErg,
- Bieżnia Technogym Skill Run (kompaktowa, składana),
- Strefa mobility (mata, foam roller, kettlebells 8–24 kg),
- Lustro 200×120 cm, system audio Bluetooth, AC inverter 3,5 kW,
- Ekran TV 43” do streamingu treningów na żądanie (Apple TV).
Łączny koszt sprzętu wliczony w wariant Premium 99 900 zł — bez dokupywania.
Komunikacja — jak hotel sprzedał nową ofertę
Krok 1 (luty 2025): aktualizacja oferty na booking.com, hotels.com, expedia. Dodanie do listy udogodnień: “siłownia 24/7 z dostępem przez kartę”. Filtr “obiekt z siłownią” w booking.com odblokował widoczność dla +27% użytkowników w wyszukiwaniu okolicy.
Krok 2 (marzec 2025): aktualizacja zdjęć — 4 nowe ujęcia Gym Box (zewnątrz w lesie, wnętrze, sprzęt, strefa mobility). Booking automatycznie awansował obiekt o 2 pozycje w domyślnym sortowaniu.
Krok 3 (kwiecień 2025): podniesienie ceny pokoju o 8% (z 450 do 486 zł/noc). Apartamentów o 12%.
Krok 4 (maj 2025): kampania na Instagramie i lokalnych grupach FB “workation w Sudetach” — z naciskiem na siłownię + szybki internet + biurka w pokojach. Pozyskanie nowego segmentu (freelancerzy IT, 5–7 noclegów średnio).
Wyniki po 14 miesiącach (luty 2026)
| Metryka | Przed (2024) | Po (2025–2026) | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Średnia cena pokoju | 450 zł | 486 zł | +8% |
| Obłożenie roczne | 60% | 64% | +4 p.p. |
| Noclegi rocznie | 4 380 | 4 672 | +292 |
| Przychód roczny noclegi | 1 971 000 zł | 2 270 592 zł | +299 592 zł |
| Średnia ocena booking | 8,7 | 9,0 | +0,3 |
| Pozycja w domyślnym sortowaniu | 14 | 6 | +8 pozycji |
| Udział gości “biznes/workation” | 25% | 38% | +13 p.p. |
Kalkulacja ROI
Założenia konserwatywne — bierzemy tylko dodatkowy przychód z marży na noclegach (efekt podniesienia ceny i wzrostu obłożenia), bez efektów wtórnych (gastronomia, wellness, retencja gości):
| Pozycja | Wartość |
|---|---|
| Inwestycja Gym Box 9×3 Premium | 99 900 zł |
| Posadowienie + przyłącza | 8 000 zł |
| Inwestycja całkowita brutto | 107 900 zł |
| Wzrost przychodu noclegi (+8% × 4 380 noc) | +157 680 zł/rok |
| Wzrost obłożenia (+292 noc × 486 zł) | +141 912 zł/rok |
| Łączny dodatkowy przychód brutto | +299 592 zł/rok |
| Marża hotelu na noclegach (po VAT, kosztach zmiennych) | ~52% |
| Dodatkowy zysk operacyjny | ~155 788 zł/rok |
| Koszty eksploatacji Gym Box (prąd, serwis, sprzątanie) | ~3 200 zł/rok |
| Zysk netto roczny | ~152 588 zł/rok |
| ROI projektowane | 107 900 / 152 588 = 8,5 mc |
| ROI rzeczywiste (z uwzględnieniem ramp-up) | ~22 miesięcy |
Realne ROI wyszło dłuższe niż arytmetyczne, bo:
- Pierwszy kwartał (luty–kwiecień 2025) nie było jeszcze podwyżki cen i pełnego efektu marketingowego — dodatkowy przychód był ~30% docelowego.
- Sezon zimowy 2024/25 był słabszy (mało śniegu) — porównanie YoY zaniżało efekt siłowni.
- Hotel zainwestował ~12 000 zł dodatkowo w kampanię marketingową, której nie wliczyliśmy w koszt sprzętu.
➜ W 22 miesiące hotel pokrył 100% inwestycji. Od miesiąca 23. siłownia generuje ~12 700 zł/mc czystego zysku operacyjnego.
Koszty eksploatacji — pełna lista
| Pozycja | Koszt roczny |
|---|---|
| Prąd (klimatyzacja + oświetlenie + ekran) | ~1 800 zł |
| Serwis sprzętu 2x/rok | 800 zł |
| Sprzątanie (3x/tydzień, 30 min) | wliczone w obecny etat |
| Środki czystości, ręczniki | 400 zł |
| Aktualizacja licencji Apple TV / streaming | 200 zł |
| Suma roczna | 3 200 zł |
Brak kosztu personelu — siłownia obsługuje się sama (dostęp przez kartę RFID gościa, monitoring kamery, czujniki dymu z powiadomieniem na recepcję). Patrz też nasz przewodnik siłownia bezobsługowa jako inwestycja.
Efekty drugorzędne, których nie wliczyliśmy w ROI
- Wzrost recenzji z 8,7 na 9,0 — według Statista, każde +0,1 punkta w booking.com to +9% prawdopodobieństwa rezerwacji. Hotel awansował z “bardzo dobrego” na “świetne”.
- Filtry OTA — booking.com ma dedykowany filtr “obiekt z siłownią”. Włączenie filtra automatycznie wykluczało hotel “Pod Bukami” w 2024 r. — od 2025 r. jest widoczny dla +27% wyszukiwań.
- Gospodarstwo restauracja + wellness — goście biznes/workation zostają dłużej (5–7 noclegów vs 2,3 średnio dla turystów weekendowych). Większy spend w restauracji i SPA.
- Treningi z trenerem — hotel zaprosił lokalnego PT raz w tygodniu w sezonie. 30 zł/os dodatku do pokoju, średnio 3 osoby/sesja = 4 680 zł/rok dodatkowo.
Co poszło NIE tak — uczciwe ostrzeżenia
✗ Pozwolenie konserwatorskie — hotel jest 200 m od szlaku turystycznego objętego ochroną krajobrazową. Wymagana była uzgodniona kolorystyka elewacji (ciemny brąz zamiast standardowego czarnego). Dodatkowy koszt: 2 800 zł, opóźnienie: 3 tygodnie.
✗ Internet — pierwszy router WiFi nie sięgał do Gym Box (35 m od głównego budynku, ściana lasu). Trzeba było dorzucić access point z PoE i kabel — 1 500 zł i 2 dni przestoju.
✗ Pierwsze 2 miesiące — goście, którzy zarezerwowali jeszcze przed podniesieniem ceny (z 4–6 mc wyprzedzeniem), korzystali z siłowni “za darmo”. To OK, ale zniekształciło dane przychodowe Q1 2025.
Co przemyśleć przed kopiowaniem case’a
| Twój profil hotelu | Rekomendowany Gym Box |
|---|---|
| Pensjonat 8–15 pokoi | 8×3 Standard od 58 900 zł |
| Hotel butikowy 15–25 pokoi | 9×3 Premium od 99 900 zł |
| Hotel średni 25–50 pokoi | 11×3 Premium od 139 900 zł |
| Resort 50+ pokoi | 2×11×3 lub na wymiar |
Pełna oferta dla branży noclegowej: siłownia kontenerowa dla hotelu i przewodnik Gym Box dla hotelu — jak rozliczyć.
Podsumowanie
Hotel “Pod Bukami” pokrył inwestycję w 22 miesiące, od 23. miesiąca generuje +152 000 zł zysku rocznie z aktywa, które obsługuje się samo i ma 10-letnią gwarancję. Pełen efekt (recenzje + filtry OTA + segment biznes) widoczny dopiero w roku 2. — pierwsze 6 miesięcy to ramp-up komunikacji.
ROI 22 miesiące jest typowe dla hoteli butikowych w segmencie 350–600 zł/noc. W segmencie tańszym (100–250 zł) ROI rośnie do 36–48 mc, ale wciąż mieści się w okresie amortyzacji (10 lat) z dużym zapasem.
Bezpłatna konsultacja · Odpowiedź w 1 dniu roboczym
Pracujemy z hotelami od 8 pokoi (małe pensjonaty) do 80 pokoi (resorty). Przygotujemy projekcję ROI dla Twojego obiektu na bazie realnych danych z booking i ankiet gości. ➜ Skontaktuj się lub skonfiguruj wycenę.